我本善良
8月16日北京市政府組織召開(kāi)研究“商改住管理工作的研討會(huì)。會(huì)議提出了“嚴(yán)控商住市場(chǎng)”的思路，以開(kāi)工建設(shè)為時(shí)點(diǎn)，只要項(xiàng)目未開(kāi)工建設(shè)，即使已經(jīng)通過(guò)區(qū)里有關(guān)部門(mén)審批的，其項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案仍需要重新審定，發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)規(guī)定的，都要調(diào)整有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
同時(shí)被曝光的還有7月12日北京市人民政府《關(guān)于穩(wěn)定本事房地產(chǎn)市場(chǎng)意見(jiàn)》的若干領(lǐng)導(dǎo)批示，其中王安順指出：堅(jiān)決不能出地王，不能再新增商住，商辦既然過(guò)剩，最近不再上市。
北京商辦土地市場(chǎng)究竟如何過(guò)剩,竟迫使政府要暫停供應(yīng)？從下圖我們可以清晰的看到
（1）2013年至今，商辦用地的年均成交面積都在600萬(wàn)平以上，占規(guī)劃總面積的45%以上。商辦與住宅面積成交基本在1:1。
（2）商辦用地供應(yīng)普遍集中在外圍產(chǎn)業(yè)薄弱區(qū)域，政府的用地性質(zhì)引導(dǎo)并未帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)及辦公市場(chǎng)的發(fā)展，相反，據(jù)統(tǒng)計(jì)已入市項(xiàng)目中，多數(shù)進(jìn)行了商改住處理
以房山長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域?yàn)槔?010年以后成交的土地已上市商改住項(xiàng)目共10個(gè)，累計(jì)供應(yīng)64.33萬(wàn)平米，而寫(xiě)字樓僅推出4個(gè)，供應(yīng)辦公面積約20.89萬(wàn)平米，商改住與辦公比例為3:1
房山長(zhǎng)陽(yáng)2010年以后成交土地已上市商改住項(xiàng)目如下
（3）公建市場(chǎng)成交難言樂(lè)觀。2015年商住公寓成交21829套，約150萬(wàn)平米，而各類(lèi)商業(yè)用房成交面積88.41萬(wàn)平。各類(lèi)寫(xiě)字樓成交面積145.44平米，相較1097萬(wàn)平米商品住宅的成交而言占比不足36%。即便火熱的2016年上半年，三類(lèi)物業(yè)中也僅有商住公寓實(shí)現(xiàn)大幅上漲，成交套數(shù)達(dá)到33427套，面積228.41萬(wàn)平米。商業(yè)物業(yè)及寫(xiě)字樓成交量?jī)r(jià)未出現(xiàn)明顯變化。
截止本年6月末，商改住存量42420套，可售總面積達(dá)到294.18萬(wàn)平米
上述數(shù)據(jù)清晰的表明北京市公建過(guò)剩的局面，而在全國(guó)多地，商辦市場(chǎng)更是一片暗淡，即便部分城市出臺(tái)商業(yè)用地直接變更土地性質(zhì)為住宅進(jìn)行銷(xiāo)售的規(guī)定，后市仍舊難言樂(lè)觀。以天津?yàn)槔?，八大里城市型公寓?0年產(chǎn)權(quán)），首次購(gòu)買(mǎi)享受和住宅一樣的政策條件（落戶、學(xué)區(qū) 民水民電 燃?xì)?供熱 兩成首付以及首套房利率下?。谓灰讜r(shí)高額的稅負(fù)以及首付款仍舊另很多消費(fèi)者望而卻步。
在北京，商改住系列政策沖擊波下的市場(chǎng)波動(dòng)，商改住成交是否將由此引爆？
這里首先把15年以來(lái)北京商改住市場(chǎng)的成交做個(gè)拆解，我們可以看到15年在通州“定位行政副中心“及”商品住宅限購(gòu)”影響下，區(qū)域內(nèi)商改住成交量大幅放量，成交價(jià)格也迅速拉升到26983元/平米，漲幅高達(dá)33%。而若剔除通州影響，全市成交并無(wú)明顯改觀。
同樣在2016年4月及6月當(dāng)月受到“通州商改住限購(gòu)”及“全市商改住限購(gòu)”傳聞，成交量?jī)啥缺l(fā)。其他月份則相對(duì)平淡。所以可見(jiàn)的后市，受到本次政府會(huì)議傳聞?dòng)绊?，將有望刺激部分限?gòu)客戶出售。而部分在售項(xiàng)目或?qū)⑻醿r(jià)或惜售。但短期非理性行為過(guò)去之后公建市場(chǎng)成交或?qū)⑦M(jìn)入“速凍期”。
欲漲還休的商住公寓市場(chǎng)。
毫無(wú)疑問(wèn)高昂的地價(jià)、房?jī)r(jià)、租金導(dǎo)致了商業(yè)及辦公市場(chǎng)的成交暗淡，商住公寓由于不限購(gòu)、低總價(jià)、交通便利等因素可以兼顧到投資及居住需求，所以一直是開(kāi)發(fā)商以及部分限購(gòu)客戶的首選。但商住公寓的價(jià)格受到高首付及高稅負(fù)等諸多限制，價(jià)格一直弱于大勢(shì)。通觀近年商住公寓的成交，價(jià)格整體比較平穩(wěn)，即便貨幣政策高度寬松的15及16年，除通州外整體價(jià)格漲幅并未出現(xiàn)大波動(dòng)。
這里，我將北京鏈家統(tǒng)計(jì)的一些二手公寓成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)給大家，不多贅述，方便大家更好的理解購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商住公寓的邏輯、那些受購(gòu)房者歡迎的商住公寓具備什么特點(diǎn)以及價(jià)格增長(zhǎng)的天花板在哪里。
說(shuō)明：
北京像素為2012年交付的商住LOFT，位于朝陽(yáng)區(qū)，臨地鐵草房站及龍湖天街MALL，層高4.89-5.4米，民用水電帶燃?xì)?/p>
東亞上北中心為2009年交付的商住公寓、位于昌平回龍觀中心、臨地鐵8號(hào)及13號(hào)線，平層，民用水電帶燃?xì)猓?/p>
13張 
13張 
5張 
又于土山營(yíng)墅,樓館竹林甚盛。――《晉書(shū)·謝安傳》
可見(jiàn)首先是要位于山野，這是地段問(wèn)題。
別，必須是額外的，主要住所之外的，這是功能問(wèn)題。
我個(gè)人認(rèn)為，起碼必須是單獨(dú)設(shè)計(jì)的。
古代有王維的輞川別業(yè)，近代有廬山的各種別墅，西方也有各種villa如古代的 哈德良別墅，近代著名的圓廳別墅，現(xiàn)代的流水別墅，別墅的概念在歷史和世界上的定義是很清楚的，
雖然國(guó)內(nèi)由于土地制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策的問(wèn)題，很少見(jiàn)這種獨(dú)立設(shè)計(jì)建設(shè)的第二居所，我們也沒(méi)必要鼓吹豪華的生活方式，以房子的檔次論英雄，
但是并不代表無(wú)良開(kāi)發(fā)商就可以就抹殺一種類(lèi)型，改變?cè)~語(yǔ)含義，進(jìn)而混淆視聽(tīng)，誤導(dǎo)群眾，無(wú)恥的胡亂自吹自擂。
這讓正常的誠(chéng)實(shí)的從業(yè)人員非常痛恨。
批量設(shè)計(jì)建造的獨(dú)棟，只能叫獨(dú)立式住宅，比如這種貨色
兩戶一棟的叫雙拼住宅
并聯(lián)的、從底層到頂層均屬于一戶的叫聯(lián)排住宅
樓上樓下不是同一戶，公用樓梯的的都叫單元式住宅。
這種霸占大好山林，設(shè)計(jì)獨(dú)一無(wú)二的家伙才是別墅
http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%B5%81%E6%B0%B4%E5%88%AB%E5%A2%85
圖片來(lái)自網(wǎng)上。
簡(jiǎn)而言之，檔次低并不丟人，冒充高檔出來(lái)騙人才是最丟人的。
13張 
16張 
就是把差不多的面積有平面空間變成了立體空間，好處就是擁有私家花園
滬ICP備13002314號(hào)-1 滬B2-20170342 組織機(jī)構(gòu)代碼證：66439109—1
中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會(huì)信用評(píng)價(jià)中心網(wǎng)信認(rèn)證 網(wǎng)信編碼:1664391091 舉報(bào)電話：400-660-7700
齊家網(wǎng) 版權(quán)所有Copyright ? 2005-2025 commonsenseed.com All rights reserved
